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            1. 行業(yè)動(dòng)態(tài)

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭

              來(lái)源:遼寧正業(yè)集團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2022-08-23 次瀏覽

                  面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力,地方政府和中央政策“出手”,通過保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”,試圖化解現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心風(fēng)險(xiǎn)。

                  中信證券分析師陳聰和張全國(guó)認(rèn)為,保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,而保交樓離不開保銷售和保信用。

                  具體來(lái)看,政策有哪些工具?一方面,地產(chǎn)政策可以通過下調(diào)按揭貸款利率來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售復(fù)蘇。另一方面,面對(duì)房企融資環(huán)境現(xiàn)狀,地產(chǎn)政策要增信優(yōu)質(zhì)房企、切實(shí)背書未出險(xiǎn)房企的信用。

                  第一支箭:保交樓

                  中信證券認(rèn)為,保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心,促銷售和保信用本身也是為了保交樓,保交樓的落實(shí)也反過來(lái)有助于緩解居民對(duì)交付的擔(dān)心,從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)。

                  具體而言,保交樓主要有三個(gè)層次:

                  第一,房地產(chǎn)企業(yè)是保交樓的責(zé)任主體。所以保交樓首先要保企業(yè),保市場(chǎng)主體信用。如果信用問題不斷蔓延,保交樓的第一責(zé)任人越來(lái)越多陷入困境,則要實(shí)現(xiàn)保交樓的難度也就越來(lái)越大。

                  第二,落實(shí)地方政府責(zé)任,即地方政府協(xié)調(diào)各主體,承擔(dān)“保交樓”的屬地責(zé)任。

                  第三,住建部,財(cái)政部和人民銀行出臺(tái)措施,完善政策工具箱,通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售、逾期、難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)。

                  政策性銀行專項(xiàng)借款的推出體現(xiàn)了中央實(shí)事求是、化解風(fēng)險(xiǎn)的決心,同時(shí)這也有助于加快化解保交樓的資金壓力。

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖1)

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖2)

                  第二支箭:保銷售

                  目前看來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的勢(shì)頭正在遭遇多重挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示,2022年8月以來(lái),新房銷售網(wǎng)簽同比下降了22%,二手房網(wǎng)簽則同比增長(zhǎng)了26%,這意味著新房銷售弱復(fù)蘇存在不確定性。

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖3)

                  中信證券認(rèn)為,保交樓離不開保銷售。因?yàn)楸=粯堑闹饕Y金來(lái)自銷售回款,而最有力的推動(dòng)銷售復(fù)蘇的工具就是按揭貸款利率下調(diào)。

                  具體而言,推動(dòng)按揭貸款利率下降有三種可能:LPR的下降、按揭利率下限調(diào)整、首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放松。

                  中信證券預(yù)計(jì),今年下半年,按揭貸款利率的降幅有望達(dá)到50BPS。

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖4)

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖5)

                  值得一提的是,除了按揭利率下降外,各地政府還可以通過放開限購(gòu)、調(diào)整首套買家首付比例的要求等方式,來(lái)共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售復(fù)蘇。

                  第三支箭:保信用

                  中信證券認(rèn)為,保信用就是保交付。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,很難同時(shí)出現(xiàn)新的房企不斷出險(xiǎn)而項(xiàng)目又普遍可以交付的情況,尤其是當(dāng)前的房企融資環(huán)境下。

                  隨著地產(chǎn)政策將切實(shí)背書未出險(xiǎn)房企的信用,并推動(dòng)金融市場(chǎng)對(duì)未出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)負(fù)債情況進(jìn)行合理評(píng)價(jià),這將能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢。

              保交樓、保銷售和保信用——地產(chǎn)政策的三支箭(圖6)

                  總而言之,在中信證券看來(lái):

                  如果保交樓、保銷售和保信用“三箭齊發(fā)”,將有力地化解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段的核心風(fēng)險(xiǎn),打破投資—交付—銷售端的惡性循環(huán),避免風(fēng)險(xiǎn)外溢。

                  此外,實(shí)事求是和自上而下通盤考慮的地產(chǎn)政策能夠避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)市場(chǎng)將沿著銷售—信用—投資的鏈條穩(wěn)步復(fù)蘇。

                  本文主要觀點(diǎn)來(lái)自于中信證券研報(bào)《地產(chǎn)政策的三支箭》,作者:陳聰、張全國(guó)

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