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            1. 行業(yè)動態(tài)

              金融16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

              來源:遼寧正業(yè)集團(tuán) 發(fā)布時(shí)間:2022-11-14 次瀏覽

              11月13日消息,一份重磅文件流出,關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知,通知涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面,共16條具體措施。

              監(jiān)管層支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意圖逐步清晰。

              金融16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展(圖2)

              一、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序
              1
              、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。

                     堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
                     金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn),在保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下,按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式,強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理,切實(shí)保障資金安全。
              2、支持個(gè)人住房貸款合理需求。
                     合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,支持剛性和改善性住房需求。
                     鼓勵金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等,在城市政策下限基礎(chǔ)上,合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。
              3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放。
              4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期
                     對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期,調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。
                     自本通知印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
              5、保持債券融資基本穩(wěn)定,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。
                     推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財(cái)務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。
                     鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通,做好借券兌付資金安排。按期兌付確有困難的,通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排,主動化解風(fēng)險(xiǎn)。
              6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。

              金融16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展(圖3)

              二、積極做好“保交樓”金融服務(wù)

              7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款。
                     支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求。依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)保款,封閉進(jìn)行,??顚S?。專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住字項(xiàng)目加快建設(shè)交付。
              8、鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。
                     鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán),按照市場化、法治化原則,為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持,推動化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。
                     對于剩余貨值的銷售回款可同時(shí)覆監(jiān)專項(xiàng)借款和新增配套融資的項(xiàng)目,以及剩余貨值的銷售回款不能同時(shí)覆蓋專項(xiàng)借款和新增配套融資,但已明確新增配套融資和專項(xiàng)借款配套機(jī)制安排并落實(shí)還款來源的項(xiàng)目,鼓勵金融機(jī)構(gòu)在商業(yè)自愿前提下積極提供新增配套融資支持。
                     新增配套融資的承貸主體應(yīng)與專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目的實(shí)施主體保持一致,項(xiàng)目存量資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評估確認(rèn)并已制定“一樓一策”實(shí)施方案,商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)下新設(shè)“專項(xiàng)借款配套融資”子科日用于統(tǒng)計(jì)和管理,配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項(xiàng)借款的期限。最長不超過3年,項(xiàng)目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項(xiàng)目專用賬戶,項(xiàng)目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。明確按照“后進(jìn)先出”原則,項(xiàng)目剩余貨值的銷售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專項(xiàng)借款。
                     對于商業(yè)銀行按照本通知要求,自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)m?xiàng)款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的,可予免責(zé)。

              三、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置
              9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持。
                     鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。
                     鼓勵金融資產(chǎn)管理公司,地方資產(chǎn)管理公司(以下統(tǒng)稱資產(chǎn)管理公司)發(fā)揮在不良資產(chǎn)處里,風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力,與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式,推動加快資產(chǎn)處置。
              10、積極探索市場化支持方式。
                     對于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目,金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧原則,一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。
                     鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項(xiàng)目處置,支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式,依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),支持項(xiàng)目完工交付。

              四、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益

              11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息。
                     對于因疫情住院治療或隔離,或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個(gè)人,以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個(gè)人住房貸款,金融機(jī)構(gòu)可按市場化。法治化原則與購房人自主開展協(xié)商,進(jìn)行延期展期等調(diào)整。
                     對于惡意逃廢金融債務(wù)的行為,依法依規(guī)予以處理,維護(hù)良好市場秩序
              12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。
                     個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的,金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄;經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的,金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送,已報(bào)送的予以調(diào)整。

              五、階段性調(diào)整部分金融管理政策
              13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。
                     對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu),基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評估,合理延長其過渡期。
              14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策。
                     相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策,加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)市場化出清。

              金融16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展(圖7)

              六、加大住房租賃金融支持力度
              15、優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。
              16、拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。
                     支持住房租售企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品,專項(xiàng)用于租賃生房建設(shè)和經(jīng)營,鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券,籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

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